26家房企明开启厮杀 ！南京第一幅熔断地可能诞生在这？【附名单】

南京“熔断机制”实行后的第一场土地拍卖（下文简称土拍），关注度不仅在地价到底能达到多少，还有这场土拍是否会成为年内土地市场的拐点。

关于明天的土拍，所有人心里都有几点疑问

1、听说不让央企拿地了，央企会否继续碾压式高价拿地？

2、南京是否会触碰熔断机制而终止出让？谁会第一个中奖？

3、还会出现一大波玩命举牌的开发商么？还会出现区域最高地价吗？

从年初开始，今年的土地市场就被上了发条，一直走的都是“简单、粗暴”路线，“目不斜视能砸钱”成为土地盛宴的基本门槛。截至5月13日，今年前5个月南京卖地收入已经达到691亿元，几乎快要赶上去年全年772亿元的卖地收入。

6月3日，南京市国土局发布了“土地出让超过最高限价将停止出让”的土拍政策，而这也被称为土地熔断机制。

6月14日公开出让的4幅地块中，位于青龙山新城的G18、G19这两幅宅地引发了不少开发商的关注。截至发稿时，报名房企已经达到20家，包括金茂、远洋、融侨、万科、东原在内的房企均将参与竞拍。

G18、G19两幅地块最高限价为19558元/㎡和19461元/㎡，一旦达到该价格，那么地块即将终止出让，而这也考验开发商举牌节奏和预估的能力。

此外，六合地块因为位置优越也成为不少房企的关注点，目前报名房企达到14家，但是因为该地块最高限价只有3059元/㎡，也就意味着该地块最多举牌15轮就将终止出让，或许会因为房企争抢激烈成为触碰熔断机制第一幅地块。

究竟出让的3幅宅地出让价格几何？是否会触碰熔断机制而终止出让？一切都将在明天揭晓！

不管明天的土拍情况如何，小5妹还是要温馨地提醒下各位开发商们要清凉着装，毕竟上一次土拍，在只有22℃还下着小雨的天气里，拿地房企的真实情况是下图这样的，更何况明天温度是33℃。

地块报名名单

小5妹多方打探后获得的最新报名名单如下：

上坊万安北路以西G18地块（共19家）：旭辉、中垠、东原、和昌、荣盛、弘阳、保利、k2、中南、碧桂园、融侨、金辉、新城、华润、建发、万科、远洋、中锐、金地

上坊上高路以西G19地块（共14家）：和昌、荣盛、金茂、保利、k2、中南、碧桂园、金辉、新城、华润、万科、东原、金地、远洋

江浦商办G20地块：明发

六合G21地块（共14家）：荣盛、冠城大通、禹洲、东原、和昌、三金、弘阳、k2、新华、碧桂园、新城、华润、金地、正荣

（最终名单以土拍现场为准）

土拍结果猜想

01.熔断机制启动，地块终止出让

作为南京首场启动土地限价的土拍，由于缺少可以借鉴的经验，所以不排除房企举牌过于积极造成限价很快达到！

值得注意的是此前的补充公告中，明确规定：NO.2016G18地块竞价达到竞争保障房建设资金起始价时，加价幅度调整为2000万元的1-5倍；NO.2016G19和G21地块在竞价达到竞争保障房建设资金起始价时，加价幅度调整为1000万元的1-5倍。

神奇的7次举牌会成就历史时刻？

如果按照最高5倍加价幅度来看，G18和G19地块只需要举牌7次就会触碰“熔断机制”红线，对于不少缺地的开发商而言，极有可能会因为拿地心切造成地块终止出让。

青龙山G18、G19地块虽然因为限价高被关注，但是明天土拍最有可能触动“熔断机制”的地块是六合G21地块。

“土地流拍，毫无悬念，想拿G21地块的各家房企看来都要跟着白跑一趟。”六合一房企表示：“这次政府对G21地块限价太狠，原本最高限价73000万元，调整为65000万元，超最高限价直接流拍，这明摆着压制六合房价！”

以实行熔断机制的苏州来看，苏州发布“土地限价令”后的首场土拍上，高新区39号地块引来了新城、招商等十余家房企竞拍，最终因113轮叫价100606万元，超限价500万致中止交易，无独有偶，另一块位于浒关开发区的41号宅地，也在51轮竞价后超过溢价，再告熔断。 

02.无限接近最高限价成交

同样以苏州为例，在苏州首场限价土拍造成地块熔断之后，第二天限价出让的8幅地块均成功出让，没有出现因为超过最高限价而被中止交易的情况。不过，观察加价过程可以得知，不少房企在临近最高限价时加价越来越谨慎。

此外，加上超出保障房建设资金起始价的部分不算做开发成本对于开发商而言，也是需要考量的部分。这些都会让房企出价相对谨慎一点，但是对于缺地开发商而言，抢地依旧在所难免。

数学成绩很好的开发商今晚请记住这几个数字 这可能就是你拿下的地价

NO.2016G18

起拍楼面价：9860元/㎡

最高限制楼面价：19558元/㎡

地块最高限价：24亿元

NO.2016G19

起拍楼面价：9884元/㎡

最高限制楼面价：19461元/㎡

地块最高限价：12.6亿元

NO.2016G21

起始楼面价：2353元/㎡
最高限制楼面价：3059元/㎡

挂牌出让最高限价：6.5亿元

03.受市场影响，地块平淡出让

这或许是没买房的购房者最乐意看到的状况，今年以来，市场火热异常，不少人都在预测或许拐点就在下一秒。而从目前市场上的表现来看，市场火热程度开始平静的迹象已经显现。

据南京网上房地产统计数据显示，截至2016年6月11日19:00，端午小长假期间（6.9-6.11），南京楼市共认购商品住宅468套，成交597套，平均每天认购156套、成交199套。

而业内也普遍认为，南京楼市已经开始显现降温信号，小长假日均认购量不足200套的行情就很能说明问题，受到市场降温的影响，开发商的预期有所降低，因此地价超过房价的难度增大，明日土拍出现超过最高限价流拍的可能性不大，极有可能平淡出让。

G18、G19、G21地块实探回顾

从河西出发，大约30分钟左右，就到达了G18、G19两幅地块所在地——青龙山国际生态新城，目前新城内的道路正在不断建设中，其中上高路已经通行。

本次评地团的特邀评地专家是南京蓝风机构副总经理翁忠平。让我们一起来探探现场，听听专家观点吧。

NO.2016G18小档案

地块位置：江宁区东山街道天赐路以南、万安北路以西地块 

地块四至：东至万安北路，南至天靖路，西至学前路，北至天赐路。 

实际出让面积：45448.98㎡

地块性质：R2二类居住用地 

地块容积率：1.0<R≤2.7 

地块起拍价： 12.1亿元

地块最高限价：24亿元

加价幅度：2000万元或其整数倍 

起拍楼面价：9860元/㎡

调整后最高限制楼面价：19558元/㎡

（NO.2016G18地块区位图 ）

（NO.2016G18地块现场图 李镇声/摄）

此次实探的地块中，NO.2016G18地块位于新修建好的上高路西侧，地块北侧的天赐路目前正在修建中。从现场来看，地块整体处在平整状态。

“地块出让面积4万多平米，体量很适中，对于开发商的吸引力还是很大的，加上是纯住宅地块，开发难度也不大，预计会引起很多开发商的竞争，”翁忠平现场如此评价。

（NO.2016G18地块现场图 李镇声/摄）

而对于该地块的预计楼面地价，翁忠平表示，目前江宁整体市场都在走高，加上江宁主城区可供开发的房源减少，这幅地块起拍价近万元，按照最新的19558元/㎡最高限价来看，地块最终成交价预计会在18000-19000元/㎡。

此外，翁忠平表示，按照地块打造周期来看，如果市场环境没有大的变化，G18地块未来打造中高端产品，未来房价不排除会冲至3万/㎡。

翁忠平认为，从南京购房者的购房习惯来看，目前东山的主力楼盘并不是很多，未来东山的客群会向东扩展，而城东客户因为城区高房价的限制会向南部挤压，该地块未来的购房者客群基本不成问题。

（NO.2016G18地块现场图 李镇声/摄）

根据规划，G18地块的西侧就是未来新城的主要教育用地之一，规划1所小学，且新城方面透露，目前青龙山国际生态新城正在和南京几所名校洽谈，未来或会引进名校资源进驻。

（东城金茂悦售楼处 安小悦/摄）

此外，地块隔着上高路正对面就是即将公开的东城金茂悦售楼处，据悉，东城金茂悦预计本月公开，而目前项目放风价在25000元/㎡左右。

NO.2016G19小档案

地块位置：江宁区文靖北路以南、上高路以西地块 

地块四至：东至上高路，南至天赐路，西至现状，北至文靖北路。 

实际出让面积：24902.29㎡

地块性质：R2二类居住用地 

地块容积率：1.0<R≤2.6 

地块起拍价：6.4亿元 

地块最高限价：12.6亿元

加价幅度：1000万元或其整数倍 

起拍楼面价：9884元/㎡

调整后最高限制楼面价：19461元/㎡

（NO.2016G19地块区位图 ）

NO.2016G19地块位于此前金茂拿下的东城金茂悦东侧。G19地块东侧就是上高路，也是目前新城内部未来主要的道路之一，目前正在进行修整，而地铁12号线的上坊站就在该地块的北侧。此外，根据规划，就在1号东侧地块的东边，未来青龙山国际生态新城的综合体中心就在此。

（NO.2016G19地块现场图 李镇声/摄）

翁忠平表示：“整体来看，G19地块和G18地块的区位条件一致，但是由于该地块起拍价仅为6亿元，对于许多缺地的小开发商而言，是个拿地屯粮的好机会，所以预计竞争报名会更激烈。”

（NO.2016G19地块现场图 李镇声/摄）

不过，翁忠平同时也强调，由于该地块体量较小，很难满足开发商持续开发的需求，所以该地块的楼面地价预计会和G18地块价格持平，预计在18000元/㎡左右。

NO.2016G21小档案

地块位置：六合区龙池街道龙腾路以南1号地块 

地块四至：东至龙华东路，南至现状，西至现状，北至六合大道

出让面积：96588.88㎡
规划用地性质：R2二类居住用地
出让年限：70年
容积率：1.01≤R≤2.2
挂牌出让起始价：5亿元
起始楼面价：2353元/㎡
挂牌出让最高限价：6.5亿元
调整后最高限制楼面价：3059元/㎡

此次推出的六合地块G21毗邻宁天城际六合开发区站，位置优越，多家房企意向拿地，原本6月13日的土拍要见证一次六合土地酣战，却被6月3日上午出台的限价“泼了冷水”。

据国土局出让信息显示，六合G21地块起拍楼面价为2353元/㎡，最高限价楼面价才3059元/㎡，而去年年底荣盛拿下的G60地块楼面价已经达到3087元/㎡，G21再无可能争夺六合“地王之位”。

（NO.2016G21地块现场图 钱欣欣/摄）

而G21地块作为六合半年以来，首次出让的城区内宅地，备受关注。地块北侧为江北快速大道，向南距离宁天城际六合开发区站仅570米距离，位置非常优越。目前，G21地块早已被围墙拦好，土地平整，地面上长满了杂草，周边还有施工队正在修路。

周边在售楼盘冠城大通蓝郡、瑞景国际和香缇郡，均价在7000-10000元/㎡不等。近些年，六合土地供应量不足，许多房企“存货”越来越少，对于G21的出让，均是一副“虎视眈眈”样。

（NO.2016G21地块现场图 钱欣欣/摄）

不过，政府对G21进行严格限价。这对于想在六合拿地的房企打击颇大。据了解，此次明确意向拿地的房企包括荣盛、冠城和安徽新华集团。

原本G21土拍现场将上演一场激烈的“争夺战”，但突然出台的限价规定，土拍中将严格执行土地最高限价政策，超出最高限价部分地块竞拍无效。这就意味着，超过最高限价后，土地暂时终止出让，等待下次出让机会。

（NO.2016G21地块现场图 钱欣欣/摄）

“土地流拍，毫无悬念，想拿G21地块的各家房企看来都要跟着白跑一趟。”六合一房企表示：“这次政府对G21地块限价太狠，原本最高限价73000万元，调整为65000万元，超最高限价直接流拍，这明摆着压制六合房价！”

据了解，自2016年开始，六合房价开始陆续上涨，5个月涨幅11.09%，最高涨2000元/㎡，此次土拍G21地块是否会成为首幅“熔断”终止出让地块值得关注？

对于明天土拍你有什么看法，可以参与投票或者在评论区告诉我们哦！

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万昕 ∣一个以梦为马的胖子365楼市副主编
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